小编： 无论是全面建成小康社会、实现首个百年目标，还是十三五规划收官，都意味着2020年的与众不同
无论是全面建成小康社会、实现首个百年目标，还是十三五规划收官，都意味着2020年的与众不同。
从1998到2020年，中国住房商品化，已经走过22年的历程。经过长达20多年的上行周期，从狂飙突进到稳字当头，房地产迎来了变局时刻。
没有什么比政策更有杀伤力，也没有什么比政策变化更能显著影响楼市。政策的松或紧、稳与变，无论对于开发商还是购房者，都必须纳入考虑，而且必须当成首要变量。
显然，加息周期不要狂加杠杆，去杠杆周期更不能疯狂All in。相反，降息周期自然不要无动于衷，加杠杆周期同样不必过度谨慎。
记住，不要一成不变的楼市调控，也没有一成不变的市场走势。不要相信那些高唱“房价一直涨”的论调，也不必理会“房价崩盘论”之类的说辞。
楼市政策，服从于经济需要。只要经济形势发生变化，楼市政策必然随之发生变化。
小道消息盛行，有些是混淆视听扰乱预期，有些是蛊惑刚需入场，有些是试探政策口风。最常见的场景是，只要有一点风吹草动，就会被某些群体炒作成大反弹信号。出现一些收紧之声，又被一些人视为房子从此不行的标志。
楼市服务于经济。经济蒸蒸日上，或者从下行转向企稳乃至繁荣，楼市自然不会轻易启动，房地产作为最后的武器也不会轻易启用。
相反，经济一旦出现需要维稳的苗头，房地产自然不宜过度收缩，但会否形成刺激模式，同样要看所处的大环境。
其二，看政策表态。中国楼市是政策市，政策影响分量极其大，政策表态的变化，同样可以看出转向的信号。
是提“房住不炒”，是强调“六稳”，是明确定调“房不刺激”，还是表态“支持住房续期”，还是强调“去库存”，抑或明言“支持居民合理加杠杆”，政策去向可谓千差万别。
楼市调控会不会出现大规模的松绑，要看的不是一些城市以抢人大战之名疯狂试探，也不是一些地方试图绕开政策限制暗度陈仓，而要看最核心的政策，是否松动。
这句话的意思，并不说不要买房卖房，而是说不要什么房子都随便买，不要看到房地产就想到去投资。
房子有很多，住宅、公寓、共有产权房、公租房、回迁房、小产权房，写字楼、商铺、车位、厂房，不一而足。
这些房子，性质不同，土地产权年限不同，交易税费大相径庭，市场活跃度千差万别，回报周期差异巨大，至于安全边际更是天壤之别。
70年产权，产权到期之后可自动续期，享有免个税或增值税优惠，政策最友好，市场面最广，交易最活跃，安全边际最高。
2018年-2019年一直处于下行态势，且是量价齐跌，在过去四年这一轮上行周期中，更是严重跑输住宅。
要知道，许多城市商铺和写字楼严重过剩，加上电商等互联网业态的冲击，以及经济形势的影响，想要选择优质的商铺和写字楼投资并不容易。
这两年，已经发生过多起公寓维权事件，买来的公寓最终发现原来是“办公性质”，不能住人；商家宣称是公寓，最终发现连产权都没有，只能“以租代售”。
这种陷阱层出不穷，根源在于公寓的合法性一直在变动之中，目前已有不少地方出台公寓禁令。加上公寓只有40年产权、税费比住宅多一倍、流动性弱等因素，投资公寓更要全面权衡。
至于其他类型的房子，更要抱有一百分的谨慎。搞不清房子性质，就不要奢谈投资。
安全性，不用解释。流动性，顾名思义，指的是变现能力，兑付能力，持续撬动杠杆的能力，将资产变现为现金的能力。
房子失去了流动性，指的是有价无市，没有交易，任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁；指的是无人接盘，无论是对城市前景还是资产前景产生疑问，只要没有人再来接盘，那么原有的价格就难以为继。
这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区，以及部分发展中国家的海外房产。
这些旧房，如果在热门拆迁区域，那么未来还存在较大的拆迁收益预期。如果拆迁不易，连加装电梯、加建停车场都困难重重，那么无论是居住价值，还是投资价值都将大打折扣。
要注意的是，我国住宅的设计寿命一般为50年，许多80/90年代的老公房，真实的房龄上限未必能触及这一门槛。而在贷款机制中，房龄超过30年，就很难获得商业贷款，其流动性必然大打折扣。
没有二手市场，就没有交易套现的可能。二手市场过于羸弱，新房想要进行变现，就会存在极大困难。
粤港澳大湾区、长三角、京津冀，是我国仅有的三大世界级城市群。成渝城市群、关中平原城市群、中原城市群、长江中游城市群是国内较为成熟的几大城市群。
这些城市群里的三四线城市，尤其是与中心城市毗邻的三四线城市，将会受到城市群辐射效应和一体化效应带来的利好。
这里的独特优势，要么是具有风景的稀缺性，要么是具有战略的重要性，要么是有区位的一流性，要么是有自成体系的产业。
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