小编： 合景泰富近期多笔融资则是充满变数
合景泰富近期多笔融资则是充满变数。近日，合景泰富发行2023年到期的3.5亿美元优先票据，年利率为7.875%。不过，在2019年1月下旬，合景泰富计划发行的“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”先是处于中止状态，后来又更新为“已接收反馈意见”。记者注意到，该债券拟发行金额已从此前200亿元下调至100亿元。另外，上交所信息显示，自2019年1月15日以来，“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”目前仍处于中止状态，拟发行金额为20亿元。
为谋求扩张，中小房企近年频繁融资输血已是行业一大现象。克而瑞指出，从85家典型房企债券类融资监测的情况来看，2018年房企新增融资成本6.4%，同比2017年增加0.17个百分点。从单个企业的融资成本来看，有86%的房企融资成本较2017年全年上升，且增幅超过1个百分点的房企有44%，大部分属于扩张性以及中小型房企。
同策研究院指出，随着房企融资能力分化加剧，境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健和“底子好”的房企才能拿到成本较低的资金。
在接受记者采访时，同策集团首席分析师张宏伟分析，每家金融机构通常都会有白名单，而中小房企排名会比较靠后，除了销售规模的原因，还与企业运营能力、财务能力、抗风险能力等因素密切相关。张宏伟指出，在白名单排名靠后，意味着融资额度受到限制，融资成本也会相对较高。
“整体来看，中小房企融资压力是非常大的，通过各种各样的形式在资本市场进行融资，以解决自身的资金压力。”张宏伟称，现在房企发美元债券，基本上平均都是7%到8%的成本，加上通道费用就接近10%，而中小房企的融资成本通常会更高一些。
此外，资深地产专家刘忠岭向记者指出，对比大房企，中小房企首先在企业信誉和信用等级存在较大差距，所以在上市融资或通过已上市主体再融资方面存在着很大限制。
“房地产信托融资方面，对于中小房企来说，也是门槛较高。所以，中小房企的主要融资渠道仍然是银行贷款。而在银行贷款方面，中小房企由于企业信誉和信用等级较低，可抵押资产量较小，所以总的融资量受到较大限制，并且通常融资利率比大房企至少要高几个点以上。”刘忠岭表示。
在行业集中度不断上升的背景下，规模较小的劣势开始凸显。为获取更多发展空间，中小房企阵营近年掀起了一场规模竞逐赛。
据克而瑞统计数据，在过去的2018年，千亿销售规模房企已多达30家。而TOP200各梯队房企规模持续增长，销售金额集中度同比均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度则达到37.5%。另外，TOP50和TOP100房企的集中度上升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。
官方信息显示，合景泰富集团2018年累计完成总预售额655亿元，同比增长72%，此前集团高层已表态争取尽快达到千亿规模。尚未上市的融侨集团及卓越集团也在2018年初提出了三年实现千亿的计划。第三方研究机构克而瑞的数据统计显示，融侨集团和卓越集团在2018年的销售流量金额分别为553亿元、753亿元。
克而瑞认为，千亿房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓，“而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。”
中国银河证券研报指出，行业集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线 年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。
张宏伟认为，在未来，市场集中度还会提升，中小房企若没有一定市场地位，在拿地、融资等方面将会处于不利位置。
值得关注的是，对于当下房企融资收缩、头部房企率先裁人、降价打折的局面，张宏伟在相关报告坦言，头部房企的率先调整可能引起行业的重新洗牌，行业预期悲观的情况下，部分中小房企可能进一步陷入资金困境，未来半年到一年，头部房企在行业下行调整周期中会迎来比较好的并购机会，尽管这并非主观造成。
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