小编： 财经要点宏观解析，拓宽思考新局面，不同角度更多深度，放大资讯关注度，这里是环球资讯广播与《新财富》杂志联合打造的《环球财经大视野》，我是主持人张宇
财经要点宏观解析，拓宽思考新局面，不同角度更多深度，放大资讯关注度，这里是环球资讯广播与《新财富》杂志联合打造的《环球财经大视野》，我是主持人张宇。
近日，网络上一条微博被热传，博主自述道：去药店买药，一定要蹲下来，因为物美价廉、性价比高的好药都在下面。消费者蹲下买药的黑色幽默，矛头直指药品价格虚高，而药店又集体喊冤，这类怪现象为何发生？它的根源在哪儿？这是我们上半场要聊的话题。
下半场我们来聊聊中国房企海外扩张。万通控股参与纽约世贸大厦重建，SOHO中国董事长潘石屹以个人名义投资纽约的商业地产，中坤集团董事长黄怒波更是将旅游地产开发到了遥远的冰岛。民企、央企纷纷出海，将会面临哪些机遇和风险。
王欣：广交会有55年的历史，今年秋天出现了采购商和出口成交额双下滑的局面，您认为是什么原因造成现在的局面呢？
李健：主要原因还是今年以来，因为欧债危机，全球经济出现了低迷，增长速度下滑这样的情况，主要的经济体的需求相对来说比较疲弱，所以采购商到会就不那么积极了。有的能不来就不来了。
王欣：主要原因还是外部的原因，广交会是外贸的风向标，这次的成交额的下降能否说外贸的发展趋势？
李健：还不能说外贸的发展趋势，可以说预示着在几周之内，中国外贸的发展形势还是比较严峻的。
李健：因为现在金融危机之后，世界经济正在经历深刻的调整，需要几年的时间。危机的国家债务的调整就需要好几年才能解决，所以经济的重新的这种复苏上涨，可能也需要一个过程，这样的话也可能，一、两年也可能三年，现在不好说。
李健：对，因为前三个季度现在外贸持续增长的6.2%，第四季度形势估计也不会明显的好转，所以保持的可能性比较小，但是仍然会保持一个适当的增长。
张宇：这里是中国国际广播电台环球资讯广播与《新财富》杂志联合打造的《环球财经大视野》。
今天我们来聊两个话题：上半场我们聊聊：消费者药店蹲下买药的怪现象为何发生？又该如何解决？下半场我们来关注中国房企海外布局，存在哪些利与弊？未来投资趋势会发生哪些变化？与此同时，黑石集团宣布欲加码内地楼市，这背后又隐藏着什么样的玄机？
王欣：今天节目上半场我们将和现场嘉宾：北大纵横管理咨询集团合伙人王宏志。下半场我们将电话连线：华高莱斯（北京）有限公司副总经理公衍奎，和大家一起聊聊这些话题。
张宇：药店同一种类型的药品品种很多,往往令人眼花缭乱。于是，把贵药摆在顾客视线内的上面，而把物美价廉的药放在在货架下面，那么，我们应该怎样去评价药店的这种行为呢？
王宏志：其实只是零售行业的一种商品陈列管理的行为，在行业，在百货业是很常见的现象，那么他要把最想卖的商品摆在商品最显眼的位置，陈列销量会增加的60%，那么我们知道药品零售企业，仍然是一个商业的机构，那么也应该有药店在追求利润最大话，这是正常的商业模式，第二点怎么样判断药品的好坏的问题，是不是蹲下的药品就一定是好的，便宜的就一定是好的这是一个比较复杂的问题。
王欣：我们该怎么去看呢，现在这件事已经爆出来了，很多把真正赚钱的药往下面放，难道就是说蹲下就能买到好药吗？
王宏志：肯定不会的，首先这种行为是本质上是诱导的行为，也是对有条件的人开放，第一，针对公共性购买的消费者有作用，消费者进来之前并不知道买什么。第二点，现在零售行业竞争激烈，有很多家药店，所以从蹲下来可以发现其它药，看到的药是否对他诱导是有限的，最关键是消费者的选择权没有被剥夺。关键还看消费者。
张宇：药店跟超市是没有区别，首先是个店，按照告诉我们一个专业知识从膝盖到腰如果把药品摆到这个地方，到水平线%的销量，从药店来讲是把利润高的药放在水平线，眼睛能看到的位置是本能的。
王宏志：要么有可能是必须要处理的药品，所以就是说消费者去购药需要有更多的知识，对自己要买的药品有更多的知识。
张宇：因为药是治病救人的，药店这样做无可厚非，就您了解目前药店经营情况行业是怎么样的？
王宏志：我们都知道，目前全国的药品零售企业，大概在40万家左右，按照人口的数量，药店和人口的比例是超过很多发达国家的，药店的竞争是非常激烈的，到了白热化的程度，另一个方面目前我们国家的医药政策，医院的药处方是没法流动出来，另一方面，随着医改的推进，政府对基层补贴的增加，实际上把大量的患者引到了基层的医院，所以药店在整个市场中的份额是非常低的。
王欣：竞争激烈，同时处方药又不占很大的优势，在基层的医疗机构上也是有竞争的，药店获利就非常低了。
王宏志：规格不一样，那么一般来讲，零售行业的价格竞争比较激烈，价格是相对低廉的，拿出科学的统计数据来，现在还没有这样的数据。
王欣：用两种不同的规格，没办法用特别直观的就是进行对比，药店的利润低，那么在短期内有没有好转？
王宏志：有几个数据可以跟大家分享一下，目前76%是药品销往医院，只有24%的药品销售到零售药店。第二点近几年药店的增长率是17%到20%之间，从这个情况来看零售行业的增长率在9%到10%之间，从这个情况来看，零售行业，这个店面会非常的居多，但实际上占整个医药市场的份额是非常低，增长的速度低于行业的速度，在这个的情况下，医药行业比零售行业出现了升高的情况，第一竞争强度很高，那么店面的资金很高，大家知道，好的地段都有大量的银行、电信企业，它们的租金都很高。另外一个就是三低，速度低、客户信用度低，员工的归属低，所以整个医药行业是处于低估的行业，对于刚才的行为就是买药等等都应当过度出去。
张宇：首先全国的医药零售点大概有40万家，按照人口平均来说，比发达国家人口都要多，说明市场比较充分，充分到什么程度呢，76%的药进到了医院，只有24%的进入到了药店，而同时呢，我们的医药行业大概每年17到20，而同时期的医药零售的增长只有10%，为什么会有这样一种现象出现？
王宏志：这个跟我说的政策的因素是很重要的因素，就是说我们医院的处方出不来，有人统计，像连锁的药店，每年只能接到几个处方，另外就是随着医改的深入，老百姓得到了实惠。却把患者引向了基层医疗机构，现在也面临这些机会，比方说基层的医疗机构，政府给投资去建设医院啊，固定资产的投资，那么同时呢也建了这个药方，那这里面有利润，医院是不获利的也就是服务站，也在卖药，所以目前面临的问题是，怎么样合理的利用零售药店的体系，来满足供应的需求，这个是需要解决的问题。
张宇：医药分开，我觉得对于老百姓来说可以用低的价格买到好药，您觉得这两个矛盾怎么解决？
王宏志：这里面有一个问题，第一个医患之间是存在信息的不对称的，患者跟药店之间也存在不对称，在这个情况下为什么提出医药分开，医药分开有不同的解释，政府在公立医院做医药公开，有三个渠道、药品、财政和医疗服务主要两个渠道，但也不排除把药店药房剥离去药店去买药。深圳就鼓励患者到药店去买药。
王宏志：至少一部分是这样的行为，当然这里面我们刚才提到了，你到药店去买药，也受到诱导，就不排除你买的不一定是质量最合适，最适合身体的。用什么形势解决？主张这个的专家呢会认为竞争的存在，因为有这么多家药店，这种诱导会被限制在一定范围之内，竞争激烈、价格也是比较低廉的，这是一个问题，当然也不能够排除需要考虑另外一个问题，是什么，就是去药店买药，你的是医生开出的处方，你怎么去评价这个药呢，你能够靠蹲下来吗？仅仅能靠要货比三家吗？
王欣：因为他给这个处方啊，是告诉你药品的化学的主要成份是什么？包括主要成份的化学药品有很多种，这个我们怎么选就归纳到知识这一块了，我们有什么样的方式呢？
王宏志：一个完整评价药品的好坏是比较复杂的事情，在医学上要用行政医学的办法，做大量的双亡的实验一组药给患者，另外一种药给他安慰剂，患者不知道，医生不知道，是双亡的这样做有大量的，有一定量的数量才能评价药的好坏，所以评价药品的好坏是比较复杂的事情。
王宏志：不能靠仅仅蹲下来解决的。这样就意味着如果说医药分开，真正是鼓励患者到药店去买药的话就面临一个问题，患者永远不可能对他所了解的药品真正的了解，甚至自身的感受也未必就能代表真正药品是好是坏，所以在国外就有一个第三方的机构来进行评价这个药品，第三方用比较中立的、比较科学的方法来评价和控制这个药品税。
张宇：另外我听说国家在十二五期间每个药店都要配职业药师是不是对我们买药能有帮助？
王宏志：职业药师严格来说就是国家的要求，目前现状是这样，刚才提到了，我们全国的药店的数量是40万家，目前国家药监局网站上注册的职业药师接近20万，就是说我们的职业药师数量是严重的不足的。
张宇：听众朋友，您现在正在收听的是由环球资讯频道联合《新财富》杂志共同推出的环球财经大视野，我是主持人张宇、我是王欣。节目的上半段我们和：北大纵横管理咨询集团合伙人王宏志，聊了聊药店卖药的潜规则（主持人简单总结嘉宾观点），节目的下半段我们将连线：华高莱斯（北京）有限公司副总经理公衍奎，来聊聊中国房地产企业的海外扩张之路。先来了解一下背景资料。
张宇：从万通控股参与纽约世贸大厦重建，而且2010年租下了世贸中心1号楼四层的物业，中国潘石屹包括中坤集团的黄怒波去冰岛买地盖房子，就您了解，这些中国房企出去，这些相关的国家和区域进行投资，进展的怎么样，是不是只有这几家，还有其它的吗？
公衍奎：中国房企走出去，已经在几年前就已经存在，规模相对比较小，社会影响力比较小，更多的企业实际上做的类似于出口转内销，在新西兰、澳大利亚盖房子卖给咱们中国移民的人，去上学的人，这一类原来就很多。
张宇：就您了解，除了在当地买地盖房子卖给中国人以外，这些房企在海外的投资和扩张还有哪些不同的类型吗？
公衍奎：现在来说，有几个类型，一个就是刚才卖给中国人的这一类房子，第二类就是像中坤包括万达计划在做的旅游片区开发，实际上针对的市场还是中国的市场，另外一类就是首创的综合性的城市改造，跟万通也类似。
王欣：又是商业地产，又是旅游地产，又是城市综合改造的，中国房企为什么会选择在这个时间点去海外投资？
公衍奎：这个时间点出去，实际上很多企业的目的是不一样的，盖住宅卖出去，实际上是一种小型开发模式，像首创这种实际上因为特殊的时机条件，欧洲现在的经济有问题，要刺激经济，所以谈得条件非常好，包括给了大量的税收优惠，包括土地也很低的成本，实际上给了一些，类似于他们在国内招商咱们去投资，这是要条件的。
公衍奎：关系小一点，很多企业出去看中战略调整，刚才说的是机会，很多企业出去包括搭建平台，有很多作用，融资的作用，包括引进国外资源，整合国外资源的作用，实际上是一种战略扩张，然后像旅游地产开发也是在国际化布局自己的资产的这种，也是企业战略。
张宇：万通的冯仑说过，为什么说万通要走出去呢，他认为境外的市场效率更高，资产配制多元化需求更好，同时海外华人市场在不断的壮大。
公衍奎：有道理，实际上国外市场跟中国有巨大的不同，中国是一个迅速成长的市场，就是咱们城市化过程速度非常快，导致市场规模非常大，在境外拿一块土地都很难。
张宇：所以中国房地产企业去海外投资、扩张也好，您认为跟当地的开发商比我们的优势和不足有哪些？
公衍奎：咱们优势是有限的，到现在为止很多包括比如说英国跟首创，实际上看中中国这一段时间内中国有钱，简单说咱们这段时间中国看起来很富。
公衍奎：咱们在当地有巨大的问题，比如说当地法律制度的掌握，咱们对当地文化的理解，咱们对资源，咱们缺乏，这些都是制约。
王欣：我们看到，很多中国的房企到当地，和当地的房企相合作，采取合作的方式，在国外投资的话会给我们带来什么风险？因为毕竟说有好处了，肯定也是有缺点的。
公衍奎：国外投资，因为咱们对当地很多事情了解有限的，感觉你得依靠更多的国外的人去帮你整合，这样对中国的企业来说，管理掌控能力就是一个问题，另外一个国际化操作的经验少，不管怎么样还是得交学费。
公衍奎：有些小企业在澳洲开发住宅买回中国的，有时候我所知有一个项目拿了地很长时间，但是整个法律条文有一点点事情，据说也就是好像是市政的一件事，但是拖了很久，想操作起来反倒拖了很久，国外不是开发商自己操作，包括跟政府打交道，是委托一个中介，包括设计公司就能整合了，它制度相对清晰，如果在这里面有变化那就非常难，必须在原有的规划土地使用框架之下。
公衍奎：效果更高高在哪里，高在整个金融市场的资源匹配，他说的高是说制度是清晰的，不用作一些改变，是一块生地，这个时候就有问题了，如果在成熟的规划区效率就高了，所有的东西都是清晰的，你也不用想改变，他也不会给改变，按他的游戏规则去做效率就高。
王欣：选地还真的是一门学问，得到成熟的规划区去，那海外的开发模式跟中国有什么不同？
公衍奎：其实国外开发模式，中国的模式原来是学的香港的模式，基本上是开发企业从头到尾，整个产业链条做得比较长，什么事都做了，跟别的国家不一样，比如说他们去香港，你可以沿用这种模式，但是去了美国开发企业更多的是资产化的模式，你是整合资源者，你来投入你设想，但是从前到尾，比如说设计，甚至跟政府打交道，然后甚至融资，他都很多平台，就是你可能整合更多资源。
王欣：这个是不是像旅游地产，可能每一块都需要有不同的公司进行相关的操作。
王欣：听说到境外投资房企话，对自有资金的要求非常高的？比如说国内先贷完款了，然后再去拿地盖楼，到国外是不是先拿地建好楼之后，银行才会放贷？
公衍奎：也不是，中国实际上咱们按制度规定，自有资金也要比较高，但是因为有好多办法去操作，在国外也有这种要求，如果是银行贷款，包括销售，前期投入量都必须非常高，在国外有另外一种好处，就是基金发达，在前期的时候，对一些轻资产的公司，可能只是有想法，这个时候就可能能够组织基金，然后可以能够组织，比如做商业地产的话，前面有基金，后面有租户，你就开始组织了甚至都没有钱，这个过程实际上跟国内就不一样了。你是需要前期投入，但那个前期投入的钱，你有可能通过金融市场能借到。
王欣：因为他们那边的金融环境会更发达一些，我听说它们的利息也是很低的，国内基本上是7%以上了？
公衍奎：银行贷款很难拿，因为现在限贷嘛，你要发债的线%以上，你要拿基金拿30%，就年化收益率非常高，但是到现在，为什么很多人去国外，它实际上融资平台也是一块，很多人在国外做一个经验，有一点经验跟基金金融机构打过交道，很可能能在外边组织更便宜的基金。
张宇：中国房地产企业国内限购很多企业说前景前景，走出去以后就会发现，他只要长袖善舞，在海外只要你真心实意干事，还是能拿到钱，而且融资的成本也就比较低。这也就能理解，你像绿地本来它已经资金量很紧张了，然后还有能力在海外盖房子。接下来几年国内房企海外投资会不会成为一种趋势？
公衍奎：我觉得会有，但未必会大规模，也未必成为趋势，海外投资有他的机会性，前面说的国外金融成本很低，金融成本低就是因为现在大家都在刺激经济，国内成本上升是因为国内的房地产的控制，实际上国内很有钱，只不过是控制。在这个实际上是阶段性的，另外一个在国外去还有一个很大的问题，咱们很多前期的条件并不具备，包括咱们国际化的视野和操作都是有缺陷的。
张宇：说到中国房企海外投资，包括目前国内无论是留学啊投资啊移民也好，在购房越来越多，让人联想起上个世纪八十年代，日本资本大举去世界扫货的时候，有人可能会把现在的中国和那个时候的日本相比较，您认为现在中国的境外扩张和当时的日本在海外扫货有什么相同点和不同点？
公衍奎：我觉得这个阶段中国跟70、80年代日本很接近，包括去境外扫货也好去投资也好，有一个很大的前提条件，就是本币的升值，当时80年代也是，1985广岛协议，日本日元迅速升值，咱们是缓慢升值，但至少购买力都上去了。
公衍奎：有钱了，所以出去买东西也好旅游也好，至少咱们结实点了，还有一个相似的地方，就是货币环境都比较宽松，当时是日本国内的货币环境宽松，银行支持企业出去，但是现在咱们是国内货币稍微紧一点，但世界货币环境宽松，大的环境就是货币宽松。
公衍奎：日本很多对境外的投资，它是为了解决贸易投资，是产业扩张为主，跟咱们面临的情况一样，当时它们是出口大国，现在咱们出口第一大国，贸易纠纷越来越多，为了规避贸易纠纷，很多企业到市场地去生产，但是日本的这种投资呢，他有个好处，因为他的产业是电器跟汽车为主，现在咱们很多产业不太容易落出去，人力资源经济型就不太容易出去，所以我说这个可能是不同的地方。
还有一个不同的就是当时日本大规模投资之前，他是金融自由化先行，就是银行放松管制了，同时货币上下自由流动的，中国还是限制的，这也是很大的不同。
王欣：您看当时的日本基本上都是短期的机构投资者。可是我们看一下我们中国现在的这些房企，无论是健康医疗城，还是旅游地产项目，都是长线的项目？
公衍奎：当时日本亏，我觉得是一个时段大家对经济的信心，当时日本因为当时心气很高，觉得马上就奔第一了，然后日本一小块地都能买下美国了就那种感觉。
张宇：好像还记得，当时日本买洛克菲勒中心的时候，美国人都很悲哀，说完了完了，洛克菲勒中心都没了。
公衍奎：买了很多影视公司，文化公司，甚至买了酒店、高尔夫，但是他之所以亏就因为前期的货币宽松在后来发生了改变。
张宇：那中国房企的这一波投资，跟日本比，您觉得我们能从日本当年世界扫货上学到什么教训。
公衍奎：大家还是要关注，本身投资的物品长期的价值应该要看到，为什么大家前期会冲动，就是目前这个金融是宽松的，你比如说在美国美元是很便宜，但是这些东西是会变化的，所以为长期做准备的话就要考虑变化，就经济学上的这种货币错配，期限错配，这个问题必须要处理好，要不然今天是好东西，明天就是包袱了。
王欣：看一个值得关注的现象，在2011年的9月份，全球最大的私募股权基金黑市集团开始撤资中国的房地产，应该说这是第一次撤资中国的房地产，今年10月底又回来了，短短一年时间之内，为什么会发生这么大的反差？
公衍奎：从基金来讲，基金是不用讲道德的，不用讲理论的，就是一个机会主义者，一年之前世界形势都不好，中国也不好，甚至它们对中国更悲观，国外当时美国实际上恢复的比较好，这种情况下撤是可以理解的，到现在为止有两个条件变了，第一个是咱们今年这一段时间实际上相对稳定了，连咱们温总都说经济实际上处理了，另外一个变化是美国又来了一轮货币宽松，实际上他的钱又多了，尤其最近两个月香港最明显了，大量美元又进来了。
公衍奎：很多人说中国土地稀缺问题，按中国的人从建设这个角度来说，越是大城市实际上人占地越少的，未来城市化进程，一定会把大量的地集中起来，其实会腾出更多的空地来。
张宇：比如说像黑石又回来，他们买地盖房子也好，做物业也好，会不会有风险？
公衍奎：还是一样的，他在中国看到目前短暂的机会，一个窗户，等中国有问题的时候他依然会有变现的渠道，退出的方式，中国未来房地产市场本身到现在为止，它的本质的问题结构性的难题没解决，跟经济的结构问题一样，大家都知道未来还会调整的，调整就会付出发展速度比较低的代价，只不过说在一年之内还是2年之内，什么时间，实际上大家在赌这个时间。
公衍奎：解决不了肯定，包括整个社会结构问题，矛盾问题，政治矛盾问题，可能不是经济问题了。
王欣：除了黑市集团表示要价码，其它的集团也有相同的态度，英国最大的开发商邦瑞公司，就高调的宣布说正式的进入中国市场，一方面中国房企去海外投资，另一方面国外的房企来中国投资，这是为什么？
公衍奎：大家都在找自己的机会，中国的机会就是城市化速度发展块，开发的机会量大市场量大，国外的机会实际上金融市场，尤其是金融的资源是咱们需要的，中国的市场在外地的消费也是机会。
公衍奎：但是遇到的难题不一样，咱们出去是适应人家，但是至少出去之后可以学正规化的操作，但是外国企业到中国它得适应中国的文化，尤其咱们这个制度还不太完善，还需要很多关系，很多企业会受不了。
张宇：按照公衍奎的观点，无论是境外的中国的房企还是境外的外国的房企，按照市场的需要，都是货币错配和期限错配的这样一个需要。
公衍奎：这两个错配是未来会留下风险的，现在我们必须考虑这些，所有的企业都会考虑这个问题。
·《环球财经大视野》358期：中欧达成光伏价格承诺(2013-07-31 19:42)
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