小编： 财经要点宏观解析，拓宽思考新局面，不同角度更多深度，放大资讯关注度，这里是环球资讯广播与《新财富》杂志联合打造的《环球财经大视野》，我是主持人张宇
财经要点宏观解析，拓宽思考新局面，不同角度更多深度，放大资讯关注度，这里是环球资讯广播与《新财富》杂志联合打造的《环球财经大视野》，我是主持人张宇。
张宇：在物价、人力成本快速上涨的背景下，大多餐饮公司都只能被迫涨价。但是，却出现了一些像绿茶和外婆家这样的中餐连锁餐厅，他们设计感极强、价格超低，堪称行业中的价格杀手。比海底捞还火爆的它们，是如何在低价策略和盈利之间取得平衡的？他们的成功又能否复制呢？这是我们节目上半场要聊的话题。
节目下半场来关注：房地产市场。2013年刚刚开始，国内大型房企就表现出了集体亢进的姿态。短短半个月时间里，包括恒大、富力在内的多家房企巨头相继宣布了海外融资计划，并纷纷提高新一年度的销售目标。他们为什么此时选择海外融资？大笔资金的进入会不会推高2013年房价？房企的销售目标又能否完成？
王欣：奥巴马的就职典礼现在比4年前沧桑一点，最开始他就职4年前，那个时候是次贷危机刚刚发生的时候，四年时间过去了，您怎么评价他的四年？
张捷：他在转嫁危机上可以说是长袖善舞，也就说搞了多次的QE，然后也使得政府的负债大幅度提高，现在的效果等于把危机延缓和推迟了，下面留下来的这些负债的问题，一系列的问题还得解决。
王欣：在美国有这样的说法，说大部分连任的总统在第二任期内都会遭遇重大的危机，大家管这叫连任魔咒，振兴经济是奥巴马第二任期最大的挑战了，您觉得摆在奥巴马面前的现在的难题主要是什么？
张捷：主要还是社保的压力，美国的婴儿潮的时代，大量的人要开始退休，按照目前的美国社保体系，原来每个人往社保体系存的线万多美元，但是拿走30多万美元，他中间人均差20多万美元，实际上潜心负债压力比美国政府的债务压力还要大，这和美国的长期的副利率和低利率有关，原来是25岁开始养老，到65岁退休，40年来，你的本身10几万美元就应该增值到30多万美元，像美国现在的利率只到了0.25%，这个增值几乎没有了，而且面临了通胀和贬值的多种压力，不要简单说美国的债务都是中国持有的，中国持有的债务只占国债的8%，不包括下面州的债务，国债下面州的债务的最大部分的持有者就是养老基金，现在面临两难问题，低利率为已经印钞，虽然解决了暂时问题，但是低利率和印钞最大的损失是美国的养老金和社保，养老金和社保缺口远比中国炒作的可怕的多。
王欣：对中国的影响，奥巴马过去反对中国在外汇方面的政策，第二任期的时候，您觉得中美经贸关系有什么变化？
张捷：中国的崛起对于美国来讲，我们很多的美国的产业转移到中国来，正因为产业转移到中国降低了成本，美国才没有通胀，很多东西生产按照劳动力生产的话，他的东西的价格要涨很多倍，这时候美国人就会有通胀，通胀的话反而更买不起东西，虽然说美国受迫于国内的压力，他会这样去叫，但是在实际的执行上的层面上，他还是需要中国的廉价产品，这就是对美国的话，相对于中国又爱又恨的来源。
张宇：这里是中国国际广播电台环球资讯广播与《新财富》杂志联合打造的《环球财经大视野》。
王欣：今天我们将和：北大纵横合伙人史俊，以及《环球财经》杂志副总编张捷同大家一起聊聊这两个话题。
张宇：绿茶或者外婆家这两个餐厅在小资圈里闻名遐尔，这两个餐厅您经常去吗？
史俊：实际上从价位来看，绿茶和外婆家属于中档消费的一个价位，也是老百姓容易接受的一种价位，更重要的是绿茶和外婆家都有一种情调在里边，这种情调更多的回归于自然和轻松感以及家的氛围，加上菜品价格的不贵，大家愿意去体验和尝试这个环境，所以他有这样的客流量。
王欣：我经常去绿茶或者外婆家，首先是价格太便宜了，像您说的外婆家的麻婆豆腐，外婆家的一份麻婆豆腐只有3块钱，豆腐的用料很好，同时又有肉末，绿茶的八块钱有个干虾萝卜丝汤，这能赚钱吗？
史俊：这就是赵本山说的卤要不要钱，面条要钱，主要是中低档的餐厅，价格和利润空间是有保证的，只不过现在周边的其他餐厅企业毛利率过高了，然后成本过高，导致我们现在认为它很偏移，其实如果一个企业不赚钱肯定不开那么多店，这是一点，人民第二个就是他很多菜，其实有一些主打菜或特色菜一定用低价来吸引客户，在其他的一些菜上毛利率高一些，而这些主打菜或者特色菜上毛利率会低一些，这样保持消费群体的吸引度。
史俊：正常的50%、60%之间，不包含水电和人工的成本，他的净利率在15%左右。
张宇：说做的成功的餐饮品牌大致相同，做的不成功的餐饮品牌各有各的悲催。有说话说只要翻台率，一天桌能翻四次，基本上就可以保本，而且赚钱了。
张宇：据说外婆家和绿茶，每天最高的时候到10翻，平均一桌也有8次的翻台率。
史俊：餐饮企业首要的一点不考虑其他的，就是价格和菜品以及服务，这是餐饮企业最重要的四个要素，菜品的价位和服务环境，给客人带来的感受，绿茶和外婆家，恰好利用了大众消费群群体的小资情调也好的这种情怀，又提供了这样的场合和服务和菜品来满足他们的需求，所以他的受众群体是很广泛的大众群体，所以他的客户群会很多，也会造成翻台率比较高的情况，也就是所谓的薄利多销，更重要的是菜品和服务和环境满足了消费群的需求，第二个更重要的是背后，我们知道，前厅到后厨管理，到总部的一系列都需要成本，这些东西如果很好的控制成本，年底在菜上面去克扣或者让客户多花钱，还有让员工少拿钱，还不如在后面的管理体系里缩减成本，这样可以有利于整个产品的发展。
张宇：您认为他们在成本控制上面，和其他的餐厅相比最大的竞争优势在哪里，他怎么可以控制好成本？
史俊：这些菜品意味着什么，意味着他不需要小批量的采购，他可以大批量的定制或者采购这样的一个商品，菜用外包的模式，更能够降低他前端的采购和粗加工的成本，而采购和粗加工的成本，在整个餐饮行业，应该占到70%的成本，他在这一块下了工夫的话，他所带来的利润远不是其他餐饮能比到。
史俊：我们做餐饮一直讨论这个问题，餐饮企业做到一定规模之后，都会考虑中央厨房的问题，中央厨房就是菜品能够标准化，粗加工以后，运营成本和菜品控制就能控制住了，我们做了那么多年的餐饮以后，才发觉有很多企业在中央厨房的制作中，它的成本自己投的成本和产出是不成正比的，往往中央厨房成为了一个成本的成本中心，而不是利润中心，所以这几年特别是外婆家和绿茶这样的企业，考虑到了把粗加工这个环节外包给其他企业，已经成熟的有加工能力的这样的企业去做，降低企业的自身的运营成本，也对他自身来说也可以更注重精力在服务和销售上面。
王欣：你在说话的过程当中有一个问题可以辩证来看，新开餐馆的人都会问这样的问题，我得达到什么样的规模，我才能采用外包的方式，才能达到利润的平衡点？
史俊：要开小饭馆，到隔壁菜场买菜最便宜的。10家以上的叫做连锁经营，意味着什么，就是你具备了规模化经营能力，就是你的销售额和店面管理，以及品牌已经达到这个程度，一般我们在连锁经营过程中，10家是个起点，50家是个分界线家的餐饮企业以后，他达到了这种采购成本的规模化了以后，他外包是有利于他的企业的发展，如果说还是很小，还没有很多企业，也涉及不到跨城市的经营，这种外包服务对一个餐饮企业是没有多大意义的。
史俊：菜品咱们知道，不管吃麦当劳、肯德基这么简单的菜品，它也涉及到菜品的标准化的问题，你们仔细尝一尝，不同的麦当劳餐厅，因为他的陪送距离不同，导致鸡翅的咸度是不一样的，但是关键是我们在做标准化，我们现在中餐比西餐更难做标准化，因为菜品的这种工艺复杂性，但我们不是完全追求标准化，只要达到80%就够了，另外20%是靠我们服务和环境来弥补的，所以你去肯德基或者麦当劳并不是完全吃鸡翅的咸淡问题，而是体验那种快乐的氛围，包括去绿茶也一样，你体验的是一个进入家庭的温馨的感觉，而且有一点点小资情调，而且又不贵的这样一个感觉，所以说才会去吃绿茶。
张宇：您作为餐饮行业的资深的咨询家，您认为像绿茶、包括海底捞这样成功的品牌餐饮，能不能学得会？
史俊：其实我们学不学得会，更在于我们在管理过程中的逆行管理和流行管理两块东西，就是我们的基础管理角度来说，不管从组织体系，流程体系，人力资源体系这些都学的会，我们做管理咨询这么多年，很多企业都在做60分的几个的问题，很快我们都能把这些东西传输到企业，但是另外40分是管理问题的，文化管理的问题，这个是一般企业都不能模范的，比如海底捞学什么，难道是给客人擦鞋，给客人弄指甲那些东西，现在很多店都学，最重要海底捞对人性的把握，高层中层低层人员不同需求的把握，以及它内部的机制游戏规则和文化这的把握，才是海底捞真正现在人性化管理的核心，而不是那些鸡毛蒜皮的小事。
史俊：特别是餐饮行业，因为餐饮行业普遍的就业人员的素质并不高，而且我们餐饮行业职业经理人团队是比较缺乏的，所以三类人，高层人员他们更注重的是什么呢，更注重的是企业的，我们相互之间几个人的价值观，是不是有共同的目标做这个事情，中层人员想的是什么，我这个企业是不是今天从10家做到100，我在里面到底怎么发展，而基层人员，十八九岁的小孩，而90后他会想什么，你1500块钱能不能给我，奖金是不是能及时兑现，想的是这个问题，所以不同人员在企业里边不同的想法，我们就要用不同的游戏规则去玩，他们才在里边玩的更开心。
史俊：比如说海底捞，海底捞就有一种做人的尊严，别的企业都在地下室，单人床，海底捞住的是旁边的中小小区，然后还有阿姨做服务，他们每天上班以后，他们有自己的点菜权和退菜权。
史俊：比如过生日送菜给你，这个权利不掌握在服务员手里，是掌握在我们的领班或者是经理手里，海底捞给一线的员工都有这个权利，这个权利给你了对他是一种尊重，只有服务好客户，客户满意度是唯一的目标，海底捞员工不仅是2500块钱的工资，海底捞内部的家庭氛围非常浓厚，所以他很让自己的亲戚乡里的人都来工作。
史俊：要记得们现在用最新潮的一个思想，就是微博、微信里的圈群效益，而我们在民营企业或者企业建设过程中，会发觉很多地域性质地域亲情的文化在企业里面很重要，非常重要。
张宇：听众朋友，您现在正在收听的是由环球资讯频道联合《新财富》杂志共同推出的环球财经大视野，我是主持人张宇。我是王欣。节目的上半段我们和：北大纵横合伙人史俊，聊了聊快时尚餐厅（主持人简单总结嘉宾观点），节目的下半段我们将和：《环球财经》杂志副总编张捷，来解读房地产市场的最新动态。
张宇：对于企业员工而言，春节前夕关注的一大热点就是年终奖了，猎聘网最新发布的调查数据显示，对目前企业发放的年终奖满意的人不足3成，而表示不满意的人占比55%。你这知道对年终奖最满意的人群主要集中房地产行业吗？
张捷：我们去年房地产给的销售员的佣金是大幅度提高，从前年开始市场不太好的时候，以前佣金都是千一、千二，去年达到百一甚至百一以上的水平，提成能达销售额到百分之以上。
王欣：绿城的销售员名叫王亚伟，他卖了6.95亿多少提成，我也不知道怎么算，大概拿多少？
张捷：你觉得百分之一很多，实际上对于老板来讲一点都不傻，因为你能给他带来客户的时候，老板省的是什么，省的是广告费，广告费在房价里可不是百分之一的概念。
张捷：就是说你能卖房子，为什么你能卖的多别人卖的少，和你自身的积累，各方面都是有关的，行行出状元，真到了某一行的状元的时候，也是很可观的。
张宇：看来房企确实是财大气粗啊，那为何这么多的大型房企在2013年年初选择启动大笔的融资？是什么因素给了他们这么大的信心？
张捷：房地产要融资很正常，第一方面，因为去年到前年基本上购地停滞，土地的销售，基本上跟土地出让的费用大幅度减少，那么对于房企是去库存的状态，等于把他库存卖了，但是中国的房地产开发企业跟世界不同，他不允许企业囤地，所以把库存卖了以后，必须拿地以后对后面的开发进行积累，所以现在到了拿地的周期，与此同时我们要注意到什么呢？中国的房地产开发分散度比较高，就算几个大的房企，在整个中国的房地产当中所占的市场份额非常有限，但实际上他的融资不简单是一个他融了钱就是要买地的，很多人他融了钱，他是要购并其他公司的，有时候买进一些支撑不下去的开发商，等于是小公司，他的所得比直接从政府拿地的收益还要非常高，因为那个时候人家会择价卖给他的。
张捷：香港和海外融资，比中国有很多优惠的条件，其中利率比中国低的多，中国的利率银行的贷款利率，对于开发商来讲还要上幅，就算能拿到贷款，就是8%，还不说求多少人的问题，海外整体来讲，几轮宽松下来利率是很低的，如果发债券，有时候给出很高的利率背后，不要求有多少担保，另外对于开发商来讲会考虑到人民币处在升值的趋势当中。
王欣：专家说海外融资的基本都是背后有对赌协议的，不管房价涨还是降基金安全性不用担心的，所以说更多的还是利差落导致的？
张捷：对赌协议是两方面看的，一种是通过对赌协议相当于一种套期保值一样保证资金安全。还有一种通过对赌协议加大盈利，就是说对赌是什么概念？我的在房价涨的时候可能是什么情况，跌的时候是什么情况，但是基金这方面保证基金安全了，意味着那边经营的好会获得更多的利益，尤其在股权融资当中，对赌经常对创始者的承诺是要有考验的，完不成承诺可能股份就变小，超额完成，意味着股份比原来更大，实际上这是个双刃剑加大了杠杆。
王欣：2011年银行贷款很难，有的人贷了一年多想买房子都买不到，2012年出现了明显的正增长，所以您觉得2013年的融资市场会出现什么变化？
张捷：银行贷款是开发贷还是消费者买房的贷款，而且贷款当中，如果大家要注意的，可以看一下银行间拆解利率，银行间的拆解利率前几年比较高，现在降的比较低，哪怕到现在年根上，是传统的基金非常紧的时候，银行间的拆解利率很低，银行有很多钱，对于银行来讲，存款少了，没有钱贷会被挤兑，他很担心，但是存款多了他贷不出去，白给人发利息也是很担心的事情，银行是看风水是怎么走的，因为去年整体实业不太好，实业不好，银行向实业放贷风险比较大，他又不敢贷，而且过去的很多贷款是靠房子抵押进行担保，如果房价整体不涨甚至要缩水的话，意味着抵押物不阻止，抵押贷款份额也在减少，这时候银行有大量的钱不好贷的时候，他的主要矛盾已经不是从存款为主，而是以贷款为主了，如果再紧张的话，银行对于优质客户，像曾经前些年那样子去努力争取，甚至求着你去贷他的款。
张捷：这个事很看好今年，如果拿地看好的不是今年，从正常拿了地，规划、设计开发到销售，一般是2、3年的周期，买了地以后，根据地的设计，设计完了报规划，政府还得跟着规划审核，等你批准，批准规划以后你再筹建，建到一定时候才能卖，所以从现在开始做，到房子上市至少还有一年多的时间，慢可能要到两年多的时间，现在开始拿地，他的目标不是在今年，可能是在明年甚至后年。
张宇：去年下半年的时候，像一线城市也出现楼王或者地王的说法，其实所谓的地王并不是真的是单价地王，而是把整个地快打散了慢，造成单价小地王的出现，地价在升值，在看涨的。
张捷：很多人说土地财政政府多赚了钱，我们要看到政府通过土地得到的钱，由投回到土地了，就相当于我们北京最近通又通了几条地铁，我们为地铁投了几百亿、几千亿，这个钱投了以后，地铁周边的土地价不涨，那你钱投到哪里？那就等于钱投到水里去了对吧，投了这么多啊以后，地铁的投资就会转嫁为土地的机制增长，实际上这里头有一个财富转化的过程，不要简单的说地价涨就是泡沫，而是投资带动的，如果没有地铁地价永远涨不了，投了地铁就涨了，第一的成本使靠卖票收回的，那地铁票非常贵，房价肯定不会涨的及，现在地铁的票极其便宜，甚至买一张地铁票的时候，连运营成本政府都要补贴，建设投资跑哪去了，跑到土地上，地铁边的土地就享受了政府基建的投资。
张捷：其实修路修基建的财富投资，最后都会转化到地价上来，所以你不要觉得地价涨完全无厘头，他和我们的投资，和政府对基础建设的投入都是密切相关的。
张捷：地价涨房价会相应的涨，房价本身有成本的支撑，就是说成本涨了以后，如果销售价格不涨亏本的事没有人干的。
张捷：看香港得是什么地方看香港，我觉得中国的核心城市看香港是可以的，但是中国的其他的很多地方呢，可能不能全是向香港看齐了，香港繁华的大都市，在中国未来崛起了以后，也就只能存在几个核心的大城市里，对于土地我有个人的观点，不要把眼光只盯着地王，地王是奢侈品，买这个东西也不是老百姓，是全球的富人，面对的买的起的人，相当于爱马仕的包年年涨，不能说皮包的价钱是爱马仕决定的，总盯着爱马仕来看。我们媒体说有个误区是什么，什么东西来以后，一把就盯着地王，地王并不代表着真正房地产市场的主流，他是车赤贫，而且尤其是中国发展到现阶段，就是应当出现居住方面的奢侈品的阶段就会出现豪宅，就会出现奢侈批，这时候把奢侈品作为普通老百姓来买房讨论的话我觉得是有些偏颇的。
张宇：像常州、鄂尔多斯、贵阳，都有大量的空置房出现，有人说，今年的房地产市场，基金都向一线城市集中了。那么对于三四、四线城市来说呢，已经出现了供大于求的情况？
张捷：中国太大了，中国整体情况下，很多时候在中国讲平均的都会掩盖了很多细节的变化，就是说市场有好的地方也有破局的地方，不同的地方会有不同的原因，比方说像鄂尔多斯，为什么是鬼城，鄂尔多斯很大问题就是缺少，它是半草原半沙漠的地带，如果房子住那么多人，不知道水是怎么来的。像常州这个地方，肯定在做房子的时候，他考虑他超前建设，因为在长江中下游的地方，他是需要大型的居住区，需要大型的工业发展，需要人口的集中，但是这中间面临着什么，先有房还有是先有人，还是先有产业的过程？也有的时候，先有了产业，然后人的居住，盖起了房子，有的只有先有了88住房的条件，也会吸引这些产业到这来建场这是相对的过程。
张宇：北京房租的价格不断的涨，尤其在2012年年初到现在，平均房租的价格大概涨幅30%，个别地方甚至更高，以前都说租售比，出去房子多少月租金回到成本，说明房价在高的，房租在上涨，其实房子还是可以买的，对于投资者和钢需来说钢需肯定要买，不管什么时候，只要需要，有消费能力，购买能力就要买，对投资者来说您认为像一线城市，现在是买房的时候吗？
张捷：是买商业还是买住宅？住宅的话政府非常明确遏制投资需求，租金涨跟限制投资需求有关，因为所有出租的房子本身也是投资房，我们把投资需求遏制为了老百姓能更好的买到房子，变化是有的，但是对于北京来讲，刚性需求，你可以注意到北京的房子，如果盖在市中心写字楼的涨幅更高，写字楼的涨幅大概有70%。
王欣：2012年年底北京的房价涨的挺快，我的朋友买房子，去住房大厅办过户，后来发现，过户现在都得排上很长的队，而且还有黄牛党倒票，能不能从侧面说，其实现在房子大家买的越来越多，房价涨的越来越快了？
张捷：我们整体来讲，过户的服务能力，没有跟上，实际上我们不会发现，政府为了调控，对于买个房子办的手续实际上是越来越多了，窗口仍然没有，以前买房不要查那么多，现在要查资格，能不能买，这里面办的手续比原来多了，但是具体的政府的办事人员并没有增长，刚开始的时候，因为成交量小不觉得，现在成交量大肯定受到一些压力，一个号为什么炒这么贵，实际上也要看，不仅仅简单的说，能炒那么贵，就是买房人那么着急，也有可能卖房人着急，我卖一个房子有好几百万身价，有好几百万身价的人时间很宝贵，弄一天办不完，那么他宁可能掏几百，他也不会办第二天。这里头是多重因素，所以解读的时候，不要先入为主。过户的时候，很难办过户超号很高，有可能是买的着急，有可能是卖的着急这是中信的不要简单的定义为一定是买的着急。
张宇：房企的海外融资，包括在内地融资，如果按照8%的年历率来算，房子后年太上市，意味着这两年平均20%的成本，再加上地产商的利润，是不是后年房价有30%的涨幅？
张捷：实际上利率对于开发商来讲，如果高利贷来讲还不止8%，更高，但是他在开发房子的时候，他的付款未比房子直接债压两年的基金，付款包括从买地的时候是分期付款的，他是按照一期开发一期，付一期的土地进，跟政府有些默契，除了这个以外，他在开发完了以后，做了贷款以，比方说有施工队的一些店资成本，为什么现在买房子，买预售的房会便宜呢，就因为预售房差了基金成本。
张捷：本身的线%的利率贷到钱，比原来开发商借高利贷，他的财务成本不是增加而是减少的。
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